关于对《方城县人民政府 关于原煤建口旧城综合改造建设项目区域 房屋征收的决定》的政策解读

关于对《方城县人民政府

关于原煤建口旧城综合改造建设项目区域

房屋征收的决定》的政策解读

一、依据

根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》等法律法规规定，县政府决定,对原煤建口旧城综合改造项目区域内的土地及地上建筑物等依法实施征收。

二、征收范围

裕景广场东侧、宇信凯旋城北侧、凤瑞路南侧、靶场路两侧三角区域。

三、征收对象

该征收范围内的土地使用权人、建筑物和附属物所有权人。

四、征收及实施部门

方城县人民政府房屋征收办公室、凤瑞街道办事处

  六、办公地点

张骞大道与凤瑞路交叉口东南角凤瑞楼3楼

七、联系方式

沙国强  18238156998

  八、征收与签约期限

征收期限:2023年2月28日-5月31日

签约期限:2023年2月28日-4月30日

九、征收补偿安置方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。货币补偿是指在房屋征收补偿时，以评估指导价为标准，对被征收房屋的所有权人进行一次性货币形式的补偿；房屋产权调换是指房屋征收实施单位提供房屋与被征收房屋  进行产权调换。

（一）货币补偿

选择货币补偿的，其房屋（含土地使用权）的补偿，由房屋征收实施单位与被征收人进行协商或参照房屋评估指导价进行补偿。签订征收补偿协议后，按征收补偿协议约定的补偿金额，由房屋征收实施单位负责先付补偿金额的50%给被征收人，待被征收人搬迁完毕，经验收合格后，由房屋征收实施单位负责结清剩余的补偿金额，房屋由房屋征收实施单位委托有资质的企业进行拆除，被征收人选择货币补偿的，住房自行安置。

（二）房屋产权调换

1.选择房屋产权调换的，根据房屋性质，按照征一还一的原则进行补偿，被征收房屋自身所占压的土地不再补偿；院内、外空地（有效证载或依法认定的空地面积）参照土地区片价格(方政〔2019〕20号)进行补偿；宅基地以外的土地按集体土地征收补偿价格进行补偿；附属物、室内外装修、树木的补偿可参考城区其它类似项目的标准进行补偿，或者按评估指导价格进行补偿。

签订完征收补偿协议，完成搬迁，经验收合格的被征收人方可进行选定安置房的栋号、房号，本项目安置房设计为电梯房，按照被征收房屋合法有效面积（含奖励措施合法有效取得的面积）对等调换。

2.本项目区内的商业用房（指国有土地使用证、房屋所有权证载明为商业性质的房屋）原则上根据房屋所在的位置按照1：1的比例就近进行商业房屋的调换。

3.征迁安置范围内未经登记，无合法手续的宅基地和房屋，由凤瑞办事处、村组调查认定。凡被认定为合法建筑（宅基地）及未超过批准期限的临时建筑，本着实事求是的原则，参照已登记房屋的征收补偿办法进行征收补偿。凡被认定为违法建筑及超过批准期限的临时建筑不予补偿，并限期自行拆除或由政府组织有关单位依法强制拆除，其土地按集体土地区片地价补偿。

4.对于搭建的活动板房、铁皮房、遮雨棚类构筑物面积，不作为房屋的有效面积计算，需要补偿的只给予货币补偿，其补偿标准可参照城区其它类似项目的标准，或者按评估指导价进行补偿。

5.被征收人要求增加安置房屋面积的，分别按以下方式进行处理：

（1）超出应还建面积10平方米以内（含10平方米）的按综合成本价供应，综合成本价以财政评审结果为依据，下同。

（2）超出应还建面积20平方米以内（含20平方米），其中10平方米按综合成本价供应，其余部分按每平方米低于本项目区内商品房同楼层、同质价150元的标准计价供应。

（3）超出应还建面积20平方米以上的部分按市场价供应。

（4）还建面积大于150平方米的，被征收人可选择一套或多套安置房，所选择的安置房面积大于还建面积的，超出部分按照本条第（1）、（2）、（3）项的有关计算方法计价付款。

计算公式为：超出的总面积应付款额=10㎡以内部分（含10㎡）×综合成本价+10至20 ㎡以内部分（含20㎡）×（市场价﹣150元）+20 ㎡以上部分×市场价（适用于公式说明：该公式根据实际超出面积的多少或全部适用或部分适用，该公式仅适用于住宅房屋的调换）。

（5）超出还建面积应交的房款，在房屋交付使用时由被征收人一次性向征收实施单位结清。

6.选择的安置房面积少于应还建面积的，参照评估指导价由房屋征收实施单位向被征收人一次性结清。

7.为切实解决少数有地（宅基地）无房户的住房困难，有地无房的被征收人如果选择房屋产权调换，按照其合法证载土地面积的80%免费供应安置房，剩余20%的土地面积由政府无偿收回土地使用权，有地无房户所选择的免费供应的安置超出80%的部分按市场价计价供应；若有地无房户选择的安置房面积小于应免费供应的安置房面积，该少供部分由房屋征收实施单位按市场价或评估指导价向被征收人进行补偿（享受本款规定的被征收人，不再同时享受其它的各项优惠、补助及奖励）。如果有地无房的被征收人选择货币补偿，可通过双方进行协商或者由专门的评估机构对该宅基地依法进行评估，根据最终的协商、评估结果，由征收实施单位负责向被征收人一次性全额支付补偿款，商业有地无房的被征收对象，按证载土地面积给予商业底层面积1：1的比例就近进行商业房屋的安置。

8.征收实施单位提供的安置房，确保符合国家有关质量安全标准和规范，产权明晰，并符合征收补偿协议的约定。

9.建成后的安置小区，按照《物业管理条例》的相关规定进行管理，收费标准按物价部门制定的标准执行。

（三）国有资产按照国有资产相关的法律法规执行

十、各项补助费用及奖励措施

1.临时安置补助费。选择房屋产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积或被依法认定的建筑面积每月每平方米补助5元，过渡期暂定为24个月，由征收实施单位负责一次性将临时安置补助费支付给被征收人，实际过渡期限如果低于征收补偿协议约定的过渡期限，按照征收补偿协议约定的期限执行；实际过渡期限如果超过补偿协议约定的期限，双倍支付超过协议约定过渡期限的临时安置补助费。

2.搬迁补助费。选择货币补偿的，按被征收房屋合法建筑面积或被依法认定的建筑面积每平方米一次性补助8元；选择房屋产权调换的，按以上标准两次支付搬迁补助。

3.停产停业损失补偿费。按被征收房屋的实际经营面积每平方米一次性补偿100元或由被征收人提供近3年（不足3年的以全部生产经营期间）的纳税证明推算确定出的月平均利润值为标准进行补偿，被征收人从事商业、服务性行业的补偿期限为3个月，工业生产行业的补助期限为6个月（生产经营性用房须具有营业执照，营业执照上经营地点为被征收房屋，已办理税务登记证并且有纳税凭证），动迁前已停产停业的不予补偿。生产经营者承租房屋的，按照与被征收人的约定分配停产停业补偿费，没有约定的，由被征收人参照本规定对生产经营者给予适当补偿，上述工业生产行业有关机器设备等物资的搬迁、停产停业损失补偿费用，也可由房屋征收部门与被征收人协商解决或委托专业资质的评估机构依法评估确定。

4.生活补助费按常住人口（以户口簿登记的常住人口为准），每人一次性补助200元。

5.奖励措施

（1）选择货币补偿的，在房屋征收决定的签约期内，按照房屋征收实施单位与被征收人签订的房屋征收补偿协议，被征收人完成搬迁并向房屋征收实施单位交付被征收房屋及房屋所有权证和土地使用权证的，按被征收房屋的合法建筑面积或被依法认定的建筑面积，每平方米一次性奖励100元。

（2）被征收人选择产权调换，且被征收人在公告发布之日起60日内签订征收补偿协议，按时完成搬迁并向房屋征收实施单位交付被征收房屋及房屋所有权证和土地使用权证的，房屋征收实施单位给予被征收人合法建筑面积或被依法认定建筑面积10%的奖励（商业用房除外）；被征收人在公告发布之日起60日至90日内签订征收补偿协议，按时完成搬迁并向房屋征收实施单位交付被征收房屋及房屋所有权证和土地使用权证的，房屋征收实施单位给予被征收人合法建筑面积或被依法认定建筑面积5%的奖励（商业用房除外）；被征收人在公告发布之日起，超过90日签订征收补偿协议的被征收人不再享受此项奖励。

（3）在房屋征收决定规定的签约期内，按照房屋征收实施单位与被征收人签订的房屋征收补偿协议，被征收人完成搬迁并向房屋征收实施单位交验被征收房屋钥匙的，每提前一天按被征收房屋合法建筑面积或被依法认定的建筑面积，每平方米一次性奖励2元，但奖励金额最高不超过15000元。

6.按照搬迁、验收合格、移交的征收程序，先签订征收补偿安置协议并完成搬迁的被征收人，享有优先选定安置房的权利。

十一、安置房的位置及设计标准

（一）安置房的位置

本项目安置房的位置采用就近安置的原则进行建设安置。

（二）安置房裙房部分交房标准

1.主体框架结构，室内为毛墙毛地面，水电入户。   

2.窗为塑钢中空玻璃窗。      

3.入户门为卷帘门。      

4.外墙刷乳胶漆。

（三）安置房高层住宅部分交房标准

1.主体剪力墙结构，室内为毛墙毛地面，水电入户。

2.窗为塑钢中空玻璃窗。

3.门为钢质防盗门。      

4.单元入户门设置门禁系统。     

5.外墙刷乳胶漆。

（四）本项目安置房在一期建设范围内，先行建设

十二、房屋所有权人及建筑面积的认定

被征收房屋以其房屋所有权证及其它相关证件为依据认定该房屋的所有权人和建筑面积；土地使用人资格和土地使用面积以国有土地使用权证及其它相关有效证件为依据认定；公房承租人和承租建筑面积以房产管理部门出具的证明为依据认定。若合法有效证件证载的建筑面积、土地使用面积与实际面积有出入，则据实确定。

十三、评估机构的选定

房屋征收决定公告之后由房屋征收实施单位在征收区域内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息，并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。

被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商一致的由房屋征收实施单位公布选定结果。被征收人在规定期限内无法达成一致的，由房屋征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取随机方式确定。采用投票方式确定的，参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的50%，超过50%的投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定；采取随机方式确定的，可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家。以投票或者随机方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证部门现场公证。

十四、被征收人对评估报告有异议的处理办法

被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产评估机构应当作出解释和说明；被征收人对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产评估机构提出书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。被征收人对房地产评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地的房地产评估专家委员会申请鉴定。房地产评估专家委员会依法组成鉴定小组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。

解读关联：关于原煤建口旧城综合改造建设项目区域房屋征收的决定